Jak kupić działkę pod indywidualne budownictwo mieszkaniowe

Treść artykułu



Jak kupić działkę pod indywidualne budownictwo mieszkaniowe

Przed przystąpieniem do opisu procedury nabycia działki pod zabudowę mieszkaniową indywidualną warto zastanowić się, które grunty nadają się pod zabudowę. Kwestia ta jest szczególnie istotna przed zakupem ziemi na rynku wtórnym, czyli od osób fizycznych, ponieważ spotykając niezbyt uczciwego pośrednika w handlu nieruchomościami i kupującego, który nie jest zbyt zaznajomiony z przepisami dotyczącymi gruntów, można kupić takie działki, których rozwój pociągnie za sobą szereg kolizji.

Żywym przykładem jest następujący prawdziwy przypadek: aby zbudować większy dom wiejski, pewien obywatel nabył dwie sąsiednie działki. Plany nowo powstałego właściciela zakładały dalszą unifikację działek, ale po pierwszej wizycie w lokalnej administracji okazało się, że zjednoczenie nie miało nastąpić. Faktem jest, że tylko jeden z nich miał odpowiednie przeznaczenie pod budowę, a drugi był przeznaczony do użytku rolniczego (bezpośrednim przeznaczeniem była hodowla ciężarówek). Zmiana przeznaczenia takiej witryny jest prawie niemożliwa. W rezultacie właściciel nie był w stanie zbudować domu o pożądanej wielkości, a grunty rolne nie były mu w ogóle potrzebne. Bardzo problematyczne jest udowodnienie, że umowa kupna-sprzedaży w tym przypadku została zawarta w wyniku oszustwa, aw każdym razie proces zajmie, delikatnie mówiąc, dużo czasu. Aby uniknąć takich przypadków, musisz poruszać się po kategoriach gruntów i ich przeznaczeniu, a także nie zapomnieć o dokładnym przestudiowaniu paszportów katastralnych kupowanych działek.

Kategorie gruntów i ich przeznaczenie

Artykuł 7 Kodeksu gruntów Federacji Rosyjskiej definiuje siedem kategorii gruntów: grunty rolne; ziemie osad; grunty przeznaczone na cele przemysłowe, energetyczne, transportowe i na inne cele niezgodne z indywidualnym budownictwem mieszkaniowym; tereny obszarów i obiektów szczególnie chronionych; ziemia leśna; fundusz wodny; ziemie rezerwowe.

Jednak reżim prawny korzystania z tej lub innej witryny zależy nie tylko od kategorii, do której należy, ale także od bezpośredniego celu. Takich spotkań jest bardzo dużo, dlatego skupimy się na tych, które pozwalają na budowę domu.

Działki pod zabudowę mieszkaniową indywidualną – tutaj cel mówi sam za siebie. Takie działki zaliczane są do gruntów osadniczych.

Dom można też zbudować na gruncie o innym przeznaczeniu – na domkach letniskowych lub działkach ogrodowych należących do kategorii gruntów rolnych, jednak nie można zarejestrować się w domu zbudowanym na domku letniskowym, ponieważ de iure taki dom nie jest przeznaczony na pobyt stały, ale na Ponadto musisz uprawiać drzewa owocowe i / lub krzewy jagodowe (procedura planowania i budowy działek ogrodowych jest określona przez SNiP 30-02-97 „Planowanie i rozwój terytoriów stowarzyszeń ogrodniczych”).

Po uporaniu się z kategoriami gruntów i ich przeznaczeniem przejdziemy do trudniejszego etapu – nabycia prawa własności lub dzierżawy działki pod budowę budynku mieszkalnego.

Grunty pod budownictwo mieszkaniowe: metody nabycia

Istnieją dwa sposoby nabycia działki pod budowę: zakup takiej działki na rynku wtórnym, czyli od osób fizycznych, lub nabycie jej z majątku państwowego lub gminnego (wykup). Możesz zdobyć ziemię za darmo, ale taką możliwość mają tylko Bohaterowie Związku Radzieckiego i Federacji Rosyjskiej, pełnoprawni posiadacze Orderu Chwały, Bohaterowie Pracy Socjalistycznej, posiadacze Orderu Chwały Pracy trzech stopni. Niestety nie każdy ma takie usługi dla Ojczyzny, dlatego większość musi uciekać się do kupowania ziemi od osób prywatnych lub od państwa..

Zakup działki z państwowego funduszu gruntowego można nabyć na dwa sposoby: bez wcześniejszego uzgodnienia lokalizacji obiektów i odwrotnie – z uprzednią umową o lokalizacji obiektów. Natomiast w przypadku budownictwa mieszkaniowego przewidziana jest tylko procedura nabycia bez uprzedniej zgody na lokalizację obiektu. Dlatego w przypadku budowy indywidualnego budynku mieszkalnego istotna jest tylko pierwsza metoda prywatyzacji gruntów państwowych..

Ogólnie rzecz biorąc, różne możliwości nabycia działek, na których w przyszłości powstanie dom, można wyrazić następująco:

Zakup działki pod budownictwo mieszkaniowe indywidualne:

  • Kupuj na rynku wtórnym.
  • Zakup z ziem miejskich i państwowych. nieruchomość bez wcześniejszego ustalenia lokalizacji obiektów (kup na aukcji).
  • Pobierz za darmo (tylko niektóre kategorie ludności).

Zakup działki pod budowę na rynku wtórnym

Nabycie działki od właścicieli prywatnych jest proceduralnie dużo łatwiejsze i szybsze niż zakup gruntu od majątku państwowego lub komunalnego, jednak w tym przypadku trzeba być przygotowanym na wyższy poziom konkurencji i co za tym idzie na wyższą wartość działki.

Zawarcie umowy sprzedaży gruntu

Aby kupić działkę pod budowę domu prywatnego, konieczne jest zawarcie umowy sprzedaży działki z osobą, do której należy ta działka (sprzedawca działki), przestrzegając wymagań określonych w rozdziale 30 akapit siódmy kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej (art. 549-552, 554-557 ). Umowa zawierana jest w formie pisemnej z obowiązkowym stwierdzeniem następujących warunków:

  • przedmiot umowy (należy podać dane, które pozwolą na ostateczne ustalenie działki przeznaczonej do sprzedaży: położenie działki, kategorię gruntu, przeznaczenie, powierzchnię całkowitą)
  • cena umowna ustalona w drodze porozumienia stron.

Aby własność gruntu przeszła z poprzedniego właściciela na Ciebie, przeniesienie to musi zostać zarejestrowane w procedurze obowiązkowej rejestracji państwowej. Dlatego po uzgodnieniu wszystkich szczegółów umowy kupna-sprzedaży gruntu oraz podpisaniu tej umowy należy przejść do drugiego etapu..

Państwowa rejestracja przeniesienia własności działki na podstawie umowy kupna-sprzedaży

Procedurę rejestracji państwowej reguluje ustawa federalna „O państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcjach z nią”. Procedura rejestracji przeniesienia praw jest również szczegółowo wyjaśniona w zaleceniach metodologicznych zatwierdzonych przez Ministerstwo Sprawiedliwości w sprawie procedury przeprowadzania państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nią.

Przeniesienie praw jest rejestrowane (notatka, a nie umowa, czyli przeniesienie praw) w instytucji wymiaru sprawiedliwości w celu rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nią. Musisz skontaktować się z organem odpowiedzialnym za lokalizację działki, do której masz prawo własności. Aby zarejestrować przeniesienie własności, dokumenty są składane we właściwym organie rejestracyjnym zarówno przez kupującego, jak i sprzedającego..

Poniżej znajduje się plik lista wymaganych dokumentów:

  • wniosek rejestracyjny;
  • otrzymanie opłaty rejestracyjnej;
  • dokumenty poświadczające osobę i potwierdzające Twoje uprawnienia jako kupującego;
  • umowa sprzedaży gruntu;
  • plan katastralny.

Fakt przyjęcia dokumentów musi być zarejestrowany w księdze rachunkowej i należy otrzymać pokwitowanie za uzyskanie dokumentów tytułowych do rejestracji państwowej. To potwierdzenie musi zawierać wszystkie dokumenty przesłane do rejestracji.

Jak kupić działkę pod indywidualne budownictwo mieszkaniowe

Po złożeniu wniosku wraz z pakietem dokumentów instytucja wymiaru sprawiedliwości rozpatruje go w ciągu miesiąca i podejmuje decyzję o rejestracji. Ta procedura obejmuje:

  • ekspertyza prawna i potwierdzenie zgodności z prawem umowy kupna-sprzedaży;
  • stwierdzenie braku obciążeń i praw osób trzecich do działki będącej przedmiotem umowy, a także stwierdzenie braku innych czynników mogących skutkować nieważnością transakcji;
  • dokonywanie wpisów dotyczących rejestracji państwowej własności określonej działki w Jednolitym Państwowym Rejestrze Praw do Nieruchomości i Transakcji z nimi.

Następnie organ rejestracyjny dokonuje napisów na dokumentach własności i wydaje zaświadczenie o państwowej rejestracji własności działki. To właśnie ten certyfikat potwierdza państwowe uznanie własności określonej działki.

Zakup działki budowlanej z gruntów państwowych

Osoby fizyczne (osoby fizyczne i prawne) mogą uzyskać własność gruntów państwowych (co w istocie jest prywatyzacją) tylko za opłatą. Powyżej wskazano możliwości bezpłatnego nabycia działek przez poszczególne kategorie mieszkańców. Kodeks ziemski wyklucza możliwość niemotywowanej odmowy udostępnienia działek obywatelom i osobom prawnym. Wyczerpująca lista powodów odmowy jest również wskazana w tym rozporządzeniu. Oto powody:

  • wycofanie terenu z ruchu;
  • zakaz prywatyzacji gruntów. Taki zakaz może zostać ustanowiony przez prawo federalne;
  • rezerwacja terenu na potrzeby państwa lub samorządu terytorialnego.

Jak już wspomniano powyżej, w budownictwie mieszkaniowym działki podlegają umorzeniu bez uprzedniej zgody, dlatego należy zwrócić uwagę właśnie na ten mechanizm uzyskiwania własności lub dzierżawy gruntu. Działki pod budowę bez uprzedniej zgody na lokalizację obiektów można przenieść na własność lub w długoterminową dzierżawę osobom fizycznym tylko w drodze licytacji w drodze licytacji. Wyjątkiem jest przyjęcie na własność lub dzierżawę działki w granicach terenu zabudowanego przez osobę, z którą została zawarta umowa o zagospodarowanie terenu zabudowanego.

Oznacza to, że w większości przypadków możliwy jest zakup działki pod budowę z gruntów państwowych wyłącznie na aukcji. Jednak zanim żądana działka zostanie wystawiona na aukcję, należy podjąć szereg innych działań, określonych w Kodeksie gruntów Federacji Rosyjskiej i ustawie federalnej „O państwowym katastrze nieruchomości”. Samorządy lub lokalne władze wykonawcze, które dysponują gruntami będącymi przedmiotem zainteresowania działki, zapewnić następującą procedurę udostępniania działki:

  • utworzenie działki zgodnie z wymogami ustawy federalnej „O stanowym katastrze nieruchomości”;
  • określenie dozwolonego użytkowania terenu (w tym przypadku – dla indywidualnego budownictwa mieszkaniowego);
  • tworzenie warunków technicznych podłączenia do komunikacji inżynierskiej zgodnie z Zasadami określania i zapewniania warunków technicznych podłączenia obiektu budowlanego kapitału do sieci wsparcia inżynieryjnego i technicznego;
  • przeprowadzenie przetargów po podjęciu stosownej decyzji, ogłoszenie w mediach o przeprowadzeniu przetargu lub aukcji oraz otrzymanie odpowiednich zgłoszeń od innych osób.

Jest to plan działania właściciela gruntu, czyli organu samorządu terytorialnego (jeżeli działka znajduje się w granicach osady) lub organu wykonawczego (jeżeli działka nie należy do kategorii gruntów osadniczych) przy udostępnianiu działek osobom fizycznym. Nie licz jednak na to, że cała procedura zostanie przeprowadzona przez urzędników, a będziesz musiał tylko poczekać na aukcję. Aby nabyć działkę z własności komunalnej lub państwowej, musisz:

  1. Wystąp z wnioskiem o udostępnienie działki pod zabudowę indywidualną do władz samorządowych (samorządowych lub wykonawczych).
  2. Zamów egzemplarz, na którym należy przedstawić plan topograficzny interesującej Cię działki.
  3. Dowiedz się, czy istnieją jakieś obciążenia dotyczące interesującej Cię strony (prawa osób trzecich, na przykład służebności itp.). W tym celu konieczne jest również złożenie wniosku i dołączenie do niego kopii planu działki, na której w przypadku braku obciążeń zostanie przyłożona odpowiednia pieczęć.
  4. Podobna procedura ma na celu ustalenie, czy na określonej działce są jakieś zakazy budowy („czerwone linie”, na przykład rurociąg biegnący przez działkę).
  5. Wszystkie otrzymane dokumenty wraz z wnioskiem o udostępnienie działki pod zabudowę indywidualną, na własność lub na wynajem są przekazywane do ostatecznego rozpatrzenia i podjęcia decyzji przez samorząd lub władze wykonawcze..

Po wykonaniu wszystkich powyższych kroków władze lokalne zaakceptują decyzja o przeprowadzeniu aukcjii zamieszczać w mediach informacje o swoim stanie posiadania. Przedmiotem licytacji jest, w zależności od zadeklarowanego przez Państwa prawa, prawo własności lub dzierżawy działki pod zabudowę mieszkaniową indywidualną. Wartość nominalna działki ustalana jest na podstawie danych ewidencji gruntów, stąd wartość ta jest znacznie niższa od wartości rynkowej. Jeżeli w ciągu miesiąca od oficjalnej publikacji aukcji nikt nie złożył zgłoszenia udziału w aukcji, przysługuje Ci prawo do wykupienia serwisu po jego wartości nominalnej. Oczywiście w większości przypadków są tacy, którzy chcą kupić działkę, dlatego inicjator aukcji musi wytrzymać, często dość silną, konkurencję ze strony innych oferentów.

Protokół wyników aukcji, przekazana Tobie, jest podstawą do zawarcia umowy sprzedaży i zakupu działki pod budownictwo mieszkaniowe lub zawarcia umowy najmu tej działki i późniejszej rejestracji państwowej otrzymanych praw do gruntu.

W większości przypadków po przeprowadzeniu aukcji ze zwycięzcą zostaje zawarta trzyletnia umowa najmu. W tym okresie osoba, która przekazała działkę do użytkowania, jest zobowiązana do zabudowania jej zgodnie z przeznaczeniem. Jeśli ten warunek zostanie spełniony, witryna ostatecznie przechodzi na własność prywatną.

Oceń artykuł
Codzienne wskazówki i instrukcje

Klikając przycisk „Prześlij komentarz” wyrażam zgodę na przetwarzanie danych osobowych i akceptuję politykę prywatności