Kredyty hipoteczne: 10 wskazówek i nieporozumień na ten temat

Uzyskanie kredytu to przede wszystkim konieczność dokonywania miesięcznych (w ściśle określonym dniu) spłat kapitału i odsetek od kredytu. W większości przypadków możesz zdeponować pieniądze w gotówce na konto w oddziale banku wierzyciela lub przelewem z innego banku (na przykład polecając działowi księgowości pracodawcy, aby co miesiąc przekazywał określoną kwotę zgodnie z określonymi szczegółami). Najważniejsze jest to, że do dnia następnej płatności masz wymaganą kwotę na swoim rachunku bieżącym. Jeśli na przykład musisz wyjechać na dłuższy czas, musisz wpłacić kwotę wystarczającą na spłatę kilku miesięcznych płatności..

W przypadku zwłoki naliczana jest kara pieniężna (w różnych bankach 0,2-0,5% za każdy dzień zwłoki w płatności). Jeśli jednak jest nieistotna, to tłumaczy się to bardzo dobrymi powodami, a pożyczkobiorca wyróżniał się przed tym „doskonałą dyscypliną płatniczą”, to bank poradzi sobie bez kar.

10 wskazówek dotyczących uzyskania pożyczki

1. Oceń swoje możliwości.

Przede wszystkim ustal, o jaką część kredytu możesz się ubiegać i ile ostatecznie będzie kosztowało mieszkanie. Pomogą w tym kalkulatory kredytowe, które znajdują się na stronach internetowych wielu banków. Należy pamiętać, że w większości przypadków miesięczna rata nie może przekroczyć 40% dochodu, a maksymalna kwota kredytu jest ograniczona z reguły 70-80% kosztu zakupionego mieszkania. Pośrednicy kredytowi mogą również pomóc w wyborze programu hipotecznego – specjalne agencje, których zadaniem jest gromadzenie informacji o pakietach obsługi kredytu hipotecznego, doradzanie kredytobiorcy oraz pomoc w zebraniu dokumentów i uzyskaniu kredytu.

2. Zgódź się z szefem.

Dowiedz się od pracodawcy, czy zgadza się on na potwierdzenie Twoich dochodów iw jakiej formie będzie to zrobione (zaświadczenie w postaci 2-NDFL, dowolny list podpisany przez kierownika lub osobista rozmowa szefa z kredytodawcą). Jeśli Twoja firma nie jest skłonna do udzielania informacji o rzeczywistym wynagrodzeniu swoich pracowników, warto poszukać „lojalnego” banku, który zgodzi się na inny dowód dochodu.

3. Oprocentowanie to nie wszystko.

Nie warto godzić się na pożyczkę powyżej 15% rocznie w rublach i 12% rocznie w walucie obcej. Należy jednak pamiętać, że bank może zadeklarować niskie oprocentowanie, ale nadal pobierać dość znaczne opłaty „wyrównawcze”, takie jak roczna opłata za prowadzenie rachunku lub zawyżone stawki od bliskiej firmy ubezpieczeniowej.

4. Nie bądź przebiegły w wywiadzie.

Nadal zostaniesz wyprowadzony na jaw – urzędnicy kredytowi dobrze wiedzą, ile kosztuje opieka nad dziećmi, utrzymanie samochodu itp. A jeśli nadal uda ci się oszukać bankierów i uzyskać dużą kwotę pożyczki, możesz stworzyć sobie problemy: co miesiąc wpłaty do banku mogą być przytłaczające dla budżetu rodzinnego.

5. Przeczytaj uważnie umowę.

Idealną opcją jest skonsultowanie się z prawnikiem w sprawie „subtelnych” punktów umowy. Punkty wymagające szczególnej uwagi – możliwość rewizji warunków pożyczki, przerwy w płatnościach, odpowiedzialność pożyczkobiorcy w przypadku opóźnienia itp..

6. Bądź przygotowany na nieoczekiwane.

Możliwe, że uzyskanie kredytu będzie wymagało od Ciebie dodatkowych inwestycji oprócz opłat bankowych. Dość znaczna kwota to zazwyczaj koszt znalezienia mieszkania – usługi pośrednika w obrocie nieruchomościami, odbiór dokumentów itp. Dowiedz się, jakie dokumenty należy złożyć w banku w celu zawarcia umowy. Pamiętaj, że ich lista może się znacznie rozszerzyć w trakcie zawierania transakcji. Należy pamiętać, że niektóre banki narzucają usługi „swoich” notariuszy po zawyżonych stawkach.

7. Zdecyduj się na rynek.

Stawka na „podstawowym” przed rejestracją mieszkania we własności w większości banków jest wyższa o 2-3 punkty procentowe. Biorąc pod uwagę najnowsze zmiany w przepisach, spodziewany jest wzrost cen na pierwotnym rynku nieruchomości. Jednak w przypadku zakupu nowego mieszkania zazwyczaj nie trzeba wydawać pieniędzy na pośrednika w obrocie nieruchomościami, a także nie ma potrzeby sprawdzania czystości prawnej nabytego mieszkania. W dodatku nie każde „lokal wtórny” nadaje się na hipotekę – domu nie należy rozbierać, w przeciwnym razie bank nie zgodzi się na pożyczenie takiego mieszkania..

8. Wybierz pośrednika.

Agent nieruchomości musi być lojalny wobec kredytu hipotecznego. W przeciwnym razie bez końca będzie Ci powtarzał, że „czysta” sprzedaż mieszkania byłaby znacznie szybsza, żałosna, gdy poprosisz o dodatkowe dokumenty i zażądasz dopłaty. Ponadto, pośrednik musi dać gwarancję prawnej czystości mieszkania. Uzyskanie prawowitego właściciela domu po dwóch lub trzech latach spłaty kredytu może być kosztowne. W takim przypadku ubezpieczyciel zapłaci za Ciebie bankowi, ale wydanych pieniędzy nie można zwrócić..

9. Sprawdź swoje drogi ucieczki.

Oszacuj, jak szybko możesz znaleźć nową pracę przy akceptowalnym poziomie dochodów do spłaty kredytu. A jeśli Twój małżonek występuje jako współkredytobiorca, przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny pomyśl o podpisaniu umowy małżeńskiej, aby uniknąć znacznej liczby problemów z przerejestrowaniem długu i podziałem majątku w przypadku rozwodu.

10. Pomyśl jeszcze raz.

Zdaniem większości kredytobiorców, jeśli można obejść się bez kredytu hipotecznego i kupić mieszkanie „czyste” (np. Otrzymawszy zwykły kredyt), to warto z niego skorzystać. Biorąc pod uwagę spłatę odsetek, koszt mieszkania „hipotecznego” wzrasta o 60-90%. Dodatkowo do momentu całkowitej spłaty kredytu nie będziesz mógł swobodnie dysponować mieszkaniem, każda transakcja z nim musi być uzgodniona z bankiem hipotecznym.

10 nieporozumień

Fałszywy pogląd nr 1: pożyczka na zakup mieszkania udzielana jest przez agencje nieruchomości

Co dziwne, agencje kredytów hipotecznych stale spotykają się z tym błędnym przekonaniem. Tymczasem pożyczki udzielają banki, a agencje pośredniczą – pomagają potencjalnym pożyczkobiorcom wybrać odpowiedni program hipoteczny, prawidłowo ocenić ich wnioski, zebrać dokumenty itp. Około 80% kredytobiorców to osoby, które wymieniają swoją nieruchomość na lepszą, korzystając z kredytu hipotecznego. Wymaga to przede wszystkim oceny istniejącej nieruchomości; w drugiej – życzenia klienta. Ponadto banki mają specjalne wymagania dotyczące mieszkania kupowanego w ramach kredytu hipotecznego. Znalezienie odpowiedniej nieruchomości, biorąc pod uwagę warunki banku – to także praca pośrednika w handlu nieruchomościami.

Fałszywy pogląd nr 2: bank nie nakłada specjalnych wymagań na dochody pożyczkobiorców, ponieważ zakupione mieszkanie jest zastawione, co oznacza, że ​​bank niczego nie ryzykuje

Kupując mieszkanie poprzez kredyt hipoteczny, zakupiona nieruchomość zostaje pozostawiona jako zastaw – to gwarancja dla banku. Celem banku nie jest jednak zwrot zainwestowanych pieniędzy, ale uzyskanie z nich zysku (czyli odsetek od kredytu). W związku z tym na poziom dochodu pożyczkobiorcy nakładane są pewne wymagania. Kwota pożyczki zależy bezpośrednio od wysokości wynagrodzenia. Na wniosek banku wysokość miesięcznych spłat kredytu nie powinna przekraczać 35-40% miesięcznego dochodu (oficjalnego lub nieoficjalnego). Na podstawie dochodu pożyczkobiorcy obliczana jest dla niego maksymalna kwota miesięcznych raty, a od tego będzie zależała maksymalna kwota kredytu, jaką bank jest gotowy udzielić klientowi. Jednocześnie program kredytu hipotecznego pozwala zwiększyć wysokość dochodu, biorąc pod uwagę całkowity dochód małżonków.

Fałszywy pogląd nr 3: przy zakupie mieszkania na kredyt właścicielem mieszkania jest bank

Ten błąd występuje z powodu tego, że ludzie mylą zabezpieczenie i własność. Rzeczywiście, mieszkanie zakupione w formie kredytu hipotecznego jest zastawione w banku. Jednak zastaw jest tylko obciążeniem. Kredytobiorca staje się właścicielem zakupionego mieszkania i to natychmiast. Kredytobiorca może zamieszkać w mieszkaniu, zarejestrować wszystkich członków rodziny, a nawet wynająć mieszkanie (za zgodą banku). Jedynym obciążeniem (jest ono zarejestrowane w RRB) jest to, że do czasu spłaty kredytu kupujący nie może ani sprzedać, ani wymienić mieszkania.

Fałszywy pogląd nr 4: przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym hipoteką jest zakupione mieszkanie w stanie surowym

To nie jest do końca prawdą. Mieszkanie może stać się przedmiotem hipoteki dopiero po wpisaniu na nie prawa własności – w przypadku mieszkania niedokończonego jest to niemożliwe. Współpracując z rynkiem pierwotnym banki korzystają z dwóch schematów. Pracując według pierwszego schematu, klient sam wybiera firmę deweloperską oraz obiekt, w którym kupuje mieszkanie. Jednak biorąc pod uwagę wysokie ryzyko związane z udziałem w kapitale, bank wymaga od kredytobiorcy zastawu już posiadanego mieszkania. Po zakończeniu budowy i pojawieniu się prawa własności nowego mieszkania, bank zdejmuje zabezpieczenie starego mieszkania i przyjmuje nowe jako zabezpieczenie. W drugim schemacie bank akredytuje kilka firm budowlanych, które przeszły audyt finansowy. W tym przypadku liczba firm i obiektów, które może wybrać pożyczkobiorca jest ograniczona, ale nie jest wymagane żadne zabezpieczenie w postaci istniejącego mieszkania..

Fałszywy pogląd nr 5: uzyskanie pożyczki nic nie kosztuje

Niestety to nieprawda. Otrzymując kredyt hipoteczny, kredytobiorca musi liczyć się z wysokimi ryczałtami. Na przykład za samo rozpatrzenie wniosku przez komisję kredytową (bez gwarantowania wyniku) będziesz musiał zapłacić około 100 USD. Po wybraniu obiektu konieczne będzie opłacenie jego niezależnej oceny (przez rzeczoznawcę banku) – 100-150 $. Za otwarcie rachunku bankowego płacą od 0,75% do 1% kwoty kredytu. Po zakupie trzeba też opłacić składki ubezpieczeniowe – 1,5-1,8% kwoty kredytu.

Fałszywy pogląd nr 6: bez pieniędzy na zaliczkę nie powinieneś nawet myśleć o kredycie hipotecznym

Zadatek (czyli kwota, którą należy wpłacić za samodzielny zakup mieszkania) wynosi w różnych bankach od 20-30% ceny mieszkania. Bez zaliczki można obejść się na dwa sposoby. Pierwsza to uzyskanie kredytu na cele konsumpcyjne (otrzymana kwota jest inwestowana w zakup mieszkania). Drugi sposób jest dostępny pod warunkiem, że pożyczkobiorca ma już jakąś nieruchomość. W takim przypadku transakcja może zostać przeprowadzona w ramach programu wymiany hipoteki. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży istniejącej nieruchomości zostaną zaksięgowane jako opłata wstępna.

Fałszywy pogląd nr 7: jeśli bank wyrazi zgodę pożyczkobiorcy na określoną kwotę, klient otrzyma ją niezależnie od kosztu mieszkania

Jeśli bank wydał pożyczkobiorcy zezwolenie na pożyczkę, powiedzmy w wysokości 30 000 USD, pożyczkobiorca oczekuje dokładnie takiej kwoty. Bank zastrzega jednak, że udzielony kredyt wyniesie nie więcej niż 80% (lub 70% – w zależności od banku) wartości mieszkania. Oznacza to, że jeśli pożyczkobiorca znajdzie mieszkanie o wartości 35 000 $, bank nie da mu obiecanych 30 000 $, ale tylko 28 000 $ (80% ceny mieszkania). Występuje również sytuacja, w której mieszkanie wybrane przez klienta jest wyceniane poniżej jego wartości rynkowej (wymagania sprzedającego) po niezależnej ocenie banku. W takim przypadku bank zgodzi się na udzielenie kredytu tylko w wysokości 80% (70%) szacowanej wartości. Wtedy pożyczkobiorca musi samodzielnie poszukać brakujących pieniędzy na zakup lub poszukać innego mieszkania.

Fałszywy pogląd nr 8: ubezpieczone są wszystkie ryzyka pożyczkobiorcy

Jest to powszechne błędne przekonanie, że każda transakcja hipoteczna jest koniecznie ubezpieczona. Kupując mieszkanie na kredyt hipoteczny, banki wymagają ubezpieczenia: praw majątkowych, majątku, a także zdolności do życia i pracy kredytobiorcy. Wszystkie koszty ubezpieczenia ponosi pożyczkobiorca. Jednocześnie to nie ryzyko pożyczkobiorcy jest ubezpieczone, ale ryzyko banku, aw przypadku zdarzenia ubezpieczeniowego wszystkie płatności będą dokonywane na rzecz banku. W razie potrzeby pożyczkobiorca może ubezpieczyć własne ryzyko, ale będzie musiał za to zapłacić osobno.

Fałszywy pogląd nr 9: jeśli bank zbankrutuje, wierzyciele banku zmuszą pożyczkobiorcę do natychmiastowej spłaty całego zadłużenia

To nie jest prawda. Jeśli bank zbankrutuje, jego majątek przechodzi na wierzycieli. Ale to nie wpływa na los pożyczkobiorcy. Pożyczkobiorca po prostu zmienia beneficjenta, na rzecz którego płaci pozostałą kwotę i odsetki. Niezależnie od zmiany pożyczkodawcy, warunki umowy pożyczki nie podlegają żadnym zmianom.

Fałszywy pogląd nr 10: jeśli po kilku latach spłaty pożyczki pożyczkobiorca nie może już spłacić wymaganej kwoty, bank weźmie wszystko.

To nie jest prawda. Spłacając odsetki od kredytu przez kilka lat, udaje się spłacić część kredytu w banku. Ponadto nadal istnieją pieniądze wniesione jako zaliczka. Ten udział w mieszkaniu należy do kredytobiorcy. Jeżeli pożyczkobiorca nie może już spłacać rat kredytu, kupione przez niego mieszkanie zostaje wymienione. Dla pożyczkobiorcy mieszkanie jest kupowane za kwotę, którą zapłacił, a dopłata idzie na spłatę zadłużenia w banku.

Oceń artykuł
Codzienne wskazówki i instrukcje

Klikając przycisk „Prześlij komentarz” wyrażam zgodę na przetwarzanie danych osobowych i akceptuję politykę prywatności