Perspektywy kredytów mieszkaniowych na 2011 rok

Treść artykułu



Ogólne ożywienie sytuacji makroekonomicznej w Rosji w 2010 roku doprowadziło do stabilizacji cen mieszkań i ożywienia kredytów hipotecznych jako głównego składnika akcji kredytowej przy zakupie nieruchomości.

Gdyby sytuację z kredytem hipotecznym w 2008 i 2009 roku można było krótko opisać cytatem z filmu o skrzydłach: „Pacjent jest raczej martwy niż żywy…”.

Mniejsze zainteresowanie i inne niespodzianki

Spadek oprocentowania nowo wyemitowanych kredytów hipotecznych stał się głównym czynnikiem przyciągającym nowych kredytobiorców. Według ankiety przeprowadzonej przez Centrum LEVADA (listopad 2010), najbardziej charakterystyczną cechą przy otwieraniu kredytu hipotecznego dla 35% respondentów było właśnie niskie oprocentowanie. Drugie i trzecie miejsce zajął okres kredytowania (31%) oraz wielkość pierwszej raty (29,5%).

Pierwszą organizacją, która w lutym 2010 roku ogłosiła spadek oprocentowania kredytów hipotecznych, była Agencja Kredytów Hipotecznych dla Mieszkańców (AHML), która ogłosiła pojawienie się w swoim asortymencie produktów kredytowych na poziomie 9% w skali roku (Novostroyka itp.).

W kwietniu tak kultowa waga rosyjskiego systemu finansowego jak Sberbank ogłosiła obniżkę stóp. W przypadku programów pożyczkowych oferowanych przez Sbierbank, „Mortgage Standard” i „Mortgage +”, stawki zostały obniżone trzykrotnie w ciągu roku. Według N. Karasevy, który kieruje działem kredytów detalicznych w Sbierbanku, „Minimalna stopa oprocentowania kredytów rublowych na koniec roku wynosi 9,5%”. To prawda, że ​​takie minimum jest dostępne tylko dla pożyczek na okres nieprzekraczający 10 lat i tylko dla klientów korporacyjnych Sbierbanku, ale także dla innych klientów, którzy nie są uwzględnieni w tej kategorii, oprocentowanie kredytów hipotecznych Sbierbanku spadło dość znacząco w porównaniu ze wskaźnikami z 2009 roku.

Spadek stóp procentowych dotyczył głównie kredytów hipotecznych w rublach.

Banki komercyjne musiały też zdecydować się na obniżkę oprocentowania kredytów hipotecznych. Na przykład Raiffeisenbank trzykrotnie obniżył stopy procentowe w 2010 r. „Nasz bank emituje odsetki od kredytów hipotecznych na zakup nieruchomości na wtórnym rynku mieszkaniowym, począwszy od 11,75%” – mówi Andrey Stepanenko, szef działu obsługi osób fizycznych w ZAO Raiffeisenbank.

Obliczony przez Kreditmart w listopadzie 2010 r. Minimalny ogólnorosyjski poziom oprocentowania kredytów hipotecznych (dla wtórnego rynku nieruchomości) wyniósł 11,86% dla kredytów rublowych i 9,6% dla kredytów dolarowych. Dynamika średniej rynkowej stopy procentowej dla rublowych produktów hipotecznych według „Kreditmart” to wymowny łańcuch odpowiednio 15,19 – 15,71 – 18,68% w okresie listopad 2010 – październik 2010 – październik 2009.

W opinii większości ekspertów obniżka stóp dotknęła głównie rublowe kredyty hipoteczne. Dyrektor generalny IPOTEK.RU D. Ovsyannikov wzywa do rocznej obniżki stóp procentowych o prawie procent – z 14,6 do 13,7%. Według szefa Rusipoteki A. Ippolitova spadek jest jeszcze większy – 12,7%. Biorąc pod uwagę, że minimalny poziom kredytów hipotecznych we współczesnej historii Rosji notowany był w marcu 2008 roku na poziomie 12,4%, to możemy stwierdzić, że oprocentowanie kredytów hipotecznych na koniec 2010 roku jest porównywalne z ich poziomem sprzed kryzysu. W 2011 roku, jeśli należy spodziewać się dalszego spadku poziomu oprocentowania kredytów hipotecznych (w przeciętnej formie międzybankowej), to jest to nieznaczne.

Całkowite zniesienie lub częściowe obniżenie opłat bankowych przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny to także dobra wiadomość w 2010 roku dla nowych kredytobiorców. W kwietniu Sbierbank anulował taką pośrednią spłatę swoich kredytów hipotecznych. Za jego przykładem poszły niektóre banki komercyjne (np. Flexinvest). Te instytucje bankowości finansowej, które obniżyły prowizję zamiast całkowicie ją anulować, przestały naliczać kary za wcześniejszą spłatę kredytów (ten sam Raiffeisenbank itp.)

Perspektywy kredytów mieszkaniowych na 2011 rok

Według Departamentu Jakości i Marketingu Strategicznego Banku Societe Generale, w 2010 r. Średni termin udzielenia kredytu na zakup mieszkania w Rosji wzrósł średnio prawie 2-krotnie w porównaniu z 2009 r. (22,5 zamiast 13 lat). Pojawiły się zupełnie nowe produkty pożyczkowe z okresem ważności 30, a nawet 50 lat. Wachlarz kredytów hipotecznych znacznie się rozszerzył. Jak zaświadcza dyrektor generalny NBIK („Niezależne Biuro Kredytów Hipotecznych”) E. Taubkina, oprócz możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego w trzech typach walut (rubli, dolary, euro) istnieją realne programy dla młodych rodzin, sprawdzonych kredytobiorców i stałych klientów – m.in. banki komercyjne. E. Taubkina mówi także o pojawieniu się w 2010 roku programów hipotecznych, zgodnie z którymi w momencie całkowitego zamknięcia kredytu odpowiedzialny kredytobiorca może mieć 75 lat. Półtora roku temu było to po prostu nie do pomyślenia..

Bankowcy dają zielone światło …

Miniony rok 2010 charakteryzował się znacznym spadkiem wymagań wobec kredytobiorców z instytucji bankowych. Do kategorii potencjalnych klientów kredytu hipotecznego zaliczają się zarówno obywatele z niewielkim stażem pracy (w wielu bankach wystarczy rok pracy przy ostatniej pracy), jak i właściciele firm (nawet indywidualni przedsiębiorcy). Zmniejszyła się liczba odmów ze strony banków, złagodzono biurokratyczne wymagania dotyczące rejestracji dokumentów dotyczących dochodów. Kierownik wydziału wtórnego budownictwa mieszkaniowego w agencji „Kutuzovsky Prospekt” A. Devyatykh informuje o powrocie na rynek produktów kredytowych z minimalnym pakietem dokumentów, których rozpatrywanie odbywa się w trybie przyspieszonym. N. Konyakhina, Dyrektor Regionalny DeltaCredit na Centralny Okręg Federalny, zwraca jednocześnie uwagę na ogromną staranność i profesjonalizm pracowników banków przy rozpatrywaniu spraw kredytowych. „Analiza kredytowa stała się bardziej rygorystyczna i szczegółowa. Opóźnienia w udzielaniu wcześniejszych pożyczek – zwłaszcza tych złośliwych – mogą być przyczyną odmowy ”- mówi N. Konyakhina.

Solidność zadatku potwierdza umiejętności kredytobiorcy w planowaniu wydatków i zarządzaniu własnym budżetem….

Nowym zjawiskiem dla pokryzysowych kredytów hipotecznych była uwaga bankowców na liczbę osób pozostających na utrzymaniu w rodzinie odpowiedzialnego kredytobiorcy (do 2008 roku praktycznie nie była brana pod uwagę). Jak wyjaśnia D. Ovsyannikov (Dyrektor Generalny IPOTEKA.RU), dla każdego niepracującego członka rodziny obniża miesięczną kwotę gwarantowanej pożyczki o 5-10 tysięcy rubli. Biorąc pod uwagę czas trwania kredytu hipotecznego, całkowita kwota kredytu może bardzo znacząco spaść – od pół miliona do miliona rubli lub nawet więcej, a liczby te dotyczą tylko jednego zależnego.

W całej Rosji wskaźnik kredytu hipotecznego „spłata / dochód” wzrósł w porównaniu ze wskaźnikiem sprzed kryzysu i wynosi 40%. „Są oczywiście takie banki, w których liczba ta sięga 70%, ale większość preferuje rzeczywiste kwoty, które pożyczkobiorcy są w stanie wydać na spłatę kredytu” – powiedział D. Ovsyannikov..

Zaliczka na kredyt hipoteczny

Ten parametr kredytu hipotecznego został ujęty w osobnym rozdziale ze względu na odwrotną dynamikę w stosunku do innych cech kredytu mieszkaniowego. Jeśli w ogóle na 2010 rok można stwierdzić bezwarunkowe złagodzenie warunków kredytowania, to kredyt hipoteczny bez zaliczki przestał być nawet „pieśnią reklamową”, do jakiej roli był przygotowany przed kryzysem w niektórych bankach. Na rynku kredytów hipotecznych w 2010 roku praktycznie nie ma takiego produktu kredytowego. Tak tłumaczy zastępca kierownika departamentu RosEvroBank L. Pestretsova: „Najmniej atrakcyjne dla banków są kredyty hipoteczne bez zaliczki, głównie ze względu na zawodność tej kategorii kredytobiorców nawet w okresach stabilności makroekonomicznej, nie mówiąc o latach kryzysu”. Utrzymanie kredytu hipotecznego bez zadatku w poszczególnych bankach na ten moment można zaliczyć do deklaratywnych – oprocentowanie od nich zaczyna się od 17% w skali roku, dodatkowo tylko za wydanie takiego kredytu pobierana jest prowizja w wysokości 7% lub więcej.

Perspektywy kredytów mieszkaniowych na 2011 rok

„Generalnie poziom procentowy pierwszej raty stał się dla kredytobiorców znacznie bardziej realistyczny, spadając do końca 2010 roku do poziomu 20-30% całkowitej kwoty kredytu hipotecznego, a nawet do 10% (oferta specjalna Sbierbanku)” – zauważa E. Makhota, wiceprezes Promsvyazbank. Większość ekspertów twierdzi, że zaliczka w wysokości co najmniej 20% kosztów mieszkania jest optymalna (na przykład E. Taubkina, NBIK lub B. Rotenshtein, 100Creditov.ru). Według NBIK oprocentowanie pierwszej raty w wysokości 10% to 13,85% (w najlepszym razie!), A pierwsza rata w wysokości 20% pozwala liczyć na oprocentowanie nie wyższe niż 12% w skali roku. W przypadku odsetek od kredytu hipotecznego prawie dwa punkty to ogromna różnica zarówno w ostatecznej wysokości nadpłaty, jak i w wysokości miesięcznych rat.

Według A. Stepanenko (Raiffeisenbank) „solidność początkowej płatności potwierdza umiejętności kredytobiorcy w planowaniu wydatków i zarządzaniu własnym budżetem, co z kolei potwierdza jego zdolność kredytową”

Popyt na kredyt hipoteczny

W 2010 roku kilkakrotnie wzrósł popyt na kredyty hipoteczne. Według danych, którymi dysponuje Bank Societe Generale Vostok, w grudniu 2010 r. Udzielono kredytów trzykrotnie więcej niż w styczniu. AHML dostarcza statystyki dotyczące emisji 187,3 tys. Kredytów hipotecznych o wartości ponad 234 mld rubli w pierwszych trzech kwartałach 2010 r., Czyli 2,6 razy więcej niż ten sam tymczasowy wskaźnik za 2009 r..

Obecnie większość inwestorów otwarcie spekulacyjnych opuściła rynek finansowy na rzecz kredytów hipotecznych – odsprzedaż w ostatnich latach nie była szczególnie opłacalna (a czasem wręcz nieopłacalna). Według A. Devyatykha (Kutuzovsky Prospekt) „popyt na produkty hipoteczne ogranicza obawy kredytobiorców, że kryzys się powtórzy”. Według B. Rotensteina (100 Kreditov.ru) „poziom popytu na kredyty hipoteczne sprzed kryzysu na pewno nie będzie możliwy w przyszłym roku. Nie przewiduje się wzrostu cen mieszkań, a oprocentowanie kredytów, mimo spadku, jest nadal znaczne ”.

Większość ekspertów kojarzy wzrost popytu na kredyt z korzystnym otoczeniem cenowym na ogólnorosyjskim rynku nieruchomości i odroczonym popytem od 2009 roku. Jak podaje RossReestr, po raz pierwszy od kilku lat rynek kredytów hipotecznych w 2010 roku nie wykazywał wahań sezonowych (które notowano zarówno w latach przedkryzysowych, jak iw latach 2008-2009). Według N. Konyakhina (DeltaCredit) jest to „wyraźny znak stagnacji jako prekursora stabilności”..

Perspektywy kredytów mieszkaniowych na 2011 rok

Ocenę tę potwierdza popularna opinia: listopadowe badanie Centrum LEVADA dało wymowną liczbę 84,7% (!) Respondentów, którzy uważają kredyty hipoteczne za ryzykowny biznes. Jak dotąd taki odsetek naszych współobywateli nie jest przekonany ani o własnym dobrobycie finansowym, ani o stabilności całej gospodarki, jest ktoś, kto mógłby rosnąć na kredytach hipotecznych – ale przy obowiązkowym warunku pomyślnego rozwoju ojczystego kraju …

Czego można się spodziewać po 2011 roku

Większość ekspertów przewiduje znaczny wzrost popytu na kredyty hipoteczne w 2011 roku. Promstroybank (według E. Makhota) planuje „przywrócić wolumen kredytów hipotecznych do poziomu sprzed kryzysu do końca 2012 roku”. Centrum Analityczne Rusipoteka podaje jeszcze bardziej optymistyczne dane na temat całkowitego wolumenu nowych kredytów hipotecznych w Rosji w 2011 roku w wysokości 600 mld rubli, co jest porównywalne z dobrze prosperującym 2007 r. (720 mld rubli).

Najbardziej pożądanymi klientami dla banków będą kredytobiorcy planujący solidne akwizycje z pozytywną historią kredytową..

Eksperci przewidują, że spadek oprocentowania kredytów hipotecznych będzie powolny i nieznaczny. Według D. Ovsyannikova – „IPOTEK.RU” (z którym zgadza się większość ekspertów) „średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych na koniec 2011 roku wyniesie 12,5%”. Bardziej znacząca redukcja stóp niż 1% rocznie, wyrażona przez Rothensteina (100Creditov.ru), jest możliwa tylko wtedy, gdy inflacja zostanie ograniczona i „obniży ją poniżej obecnego poziomu 8%, co jest mało prawdopodobne”..

Możemy więc z dużą dozą pewności założyć, co następuje:

  1. Rok 2011 będzie rokiem prawdziwego ożywienia akcji kredytowej w Rosji jako całości, znacznie poszerzy się wachlarz produktów hipotecznych i liczba banków działających w tym sektorze finansowym..
  2. Obniżenie stóp procentowych i zwiększenie lojalności banków doprowadzi do znacznego wzrostu liczby pożyczkobiorców. Warunki kredytu hipotecznego dla konkretnego obywatela osiągnęły już prawie przedkryzysowy poziom przychylności, aw nadchodzącym roku będą już tylko lepsze.
  3. Konkurencja międzybankowa w pozyskiwaniu klientów przejawi się przede wszystkim spadkiem pierwotnej spłaty kredytu hipotecznego (przy stabilnych cenach nieruchomości)
  4. Najbardziej pożądanymi klientami dla banków będą kredytobiorcy planujący solidne akwizycje z pozytywną historią kredytową, a także uczestnicy projektów „płacowych”.
  5. Wszystko, co zostało powiedziane w punktach 1-4, jest możliwe tylko pod warunkiem stabilnego rozwoju rosyjskiej gospodarki i braku przewrotów politycznych i społecznych w naszym kraju..
Oceń artykuł
Codzienne wskazówki i instrukcje

Klikając przycisk „Prześlij komentarz” wyrażam zgodę na przetwarzanie danych osobowych i akceptuję politykę prywatności