Poszukiwanie i zakup nieruchomości we Włoszech

Treść artykułu



W centrum Morza Śródziemnego, startując po alpejskich zboczach, pochylając się w stronę Równiny Padewskiej, wypełniającej Półwysep Apeniński, usiany wieloma małymi wysepkami na Morzu Śródziemnym, leżą piękne Włochy – cel milionów turystów z całego świata.!

Włochy są znane jako największe centrum turystyki międzynarodowej. Co roku przybywa tu ponad 50 milionów ludzi, którzy chcą przyjrzeć się ojczyźnie europejskiej kultury i sztuki, słynącej z talentów..

Dzięki zróżnicowanemu klimatowi tego kraju, determinowanemu jego rozległością terytorialną, każdy ma prawo wybrać sobie miejsce wypoczynku: czy to zaśnieżone Alpy i Apeniny, czy przytulne morze. A może chcesz tu zostać na zawsze? Co powiesz na wiejski dom lub małą willę na wybrzeżu Adriatyku?

Z reguły to historia włoskich nieruchomości, ich NAZWA, przyciąga tu wielu zagranicznych nabywców. Ponadto Włochy mają ogromną liczbę unikalnych zabytków, które w połączeniu ze wspaniałymi złotymi plażami i pierwszorzędnym przemysłem rozrywkowym i rekreacyjnym sprawiają, że ten kraj jest doskonałym miejscem do inwestowania w nieruchomości..

Niedrogie mieszkania we Włoszech „na całe życie” można kupić tylko na północy kraju. Tutaj, w przeciwieństwie do hałaśliwego kurortu, ceny będą jak najbardziej przystępne. Ogólnie biorąc, biorąc pod uwagę kryzys, wartość nieruchomości w miastach północnych Włoch spadła średnio o 5–10%. Ponadto popyt na nieruchomości, na przykład w Genui, Weronie, Turynie i Palermo, spadł o 12-15%. Teraz cena niedrogiego dwupokojowego mieszkania we Włoszech na poziomie 70 tysięcy euro stała się dość powszechna.

Poszukiwanie i zakup nieruchomości we Włoszech Michael Longo. Palermo. 2009

Włoskie nieruchomości podmiejskie, położone na przytulnych wybrzeżach Morza Śródziemnego, nadal cieszą się szczególnym zainteresowaniem zagranicznych nabywców. Wynika to z obecności wysoko rozwiniętej sieci transportu drogowego i wysokiej jakości infrastruktury włoskich kurortów. Każdy pośrednik (nawet z niewielkim doświadczeniem) doradzi zakup nieruchomości we Włoszech, położonej na wybrzeżu, a mianowicie w południowych prowincjach kraju i u wybrzeży Sycylii. Mieszkanie w tych miejscach zawsze przyciągało biznesmenów, którzy chcą z zyskiem zainwestować swoje pieniądze.

Zamożnym obywatelom naszego kraju udało się docenić wszystkie zalety inwestowania pieniędzy we włoskie nieruchomości, może czas też, żebyś to zrobił?

Procedura wyszukiwania i kupowania włoskich nieruchomości

Jak szukać

Wyobraźmy sobie więc, że zdecydowałeś się kupić włoskie nieruchomości. Jeśli nie mówisz po włosku i nie wiesz w ogóle „od czego zacząć”, pierwszą rzeczą, którą warto doradzić – skontaktuj się z „naszą” agencją nieruchomości, która jednocześnie musi być filią jednej z włoskich firm budowlanych lub agencji. Za usługi takiej firmy trzeba będzie zapłacić znacznie niższą prowizję niż za pracę „czysto rosyjskich” agencji, które zresztą mogą okazać się zwykłymi oszustami.

Warunki stworzone przez takie firmy dla rosyjskich nabywców włoskich nieruchomości są maksymalnie komfortowe i bezpieczne. Z ciekawymi ofertami możesz zapoznać się jeszcze przed wyjazdem za granicę, wybierając jednocześnie godną upodobania i proporcjonalną do swojego budżetu opcję.

Doradzą Ci specjaliści z agencji nieruchomości, a otrzymasz wyczerpujące informacje prawne i inne dotyczące interesującego Cię obiektu. A po wstępnym zapoznaniu się z nieruchomością wyjeżdżasz do Włoch. Pamiętaj, że za bilety lotnicze i noclegi w hotelu płacisz sam (na wizie turystycznej), chociaż niektóre agencje przejmują na siebie wszystkie te obowiązki, jednak usługi te nie są zbyt tanie.

Poszukiwanie i zakup nieruchomości we Włoszech Daniel Wall. Manarola Włochy

W tradycyjnym miejscu spotkasz się z rosyjskojęzycznym menadżerem wybranej włoskiej firmy, który zorganizuje dla Ciebie obejrzenie wcześniej wyselekcjonowanych obiektów nieruchomości, a także udzieli kompleksowej pomocy w dokonaniu zakupu tego znaczącego zakupu.

Ponieważ nabywanie nieruchomości odbywa się wyłącznie w formie bezgotówkowej, aby jak najszybciej przyspieszyć proces zakupu włoskich „liczników”, należy się martwić o otwarcie osobistego rachunku bieżącego w jednym z europejskich banków (najlepiej w języku włoskim).

Rejestracja nieruchomości

Gdy tylko zdecydujesz się na wybór nieruchomości i jesteś gotowy skontaktować się z jej sprzedawcą, przechodzimy do pierwszego kroku „Trattativa” – negocjacji i negocjacji.

Rosyjski oddział włoskiej agencji nieruchomości, reprezentujący Twoje interesy, wysyła list („Proposta d’acquisto” – nieodwołalna oferta kupna) do siedziby głównej we Włoszech, w którym wskazuje cenę, za jaką chcesz nabyć tę lub inną nieruchomość. Następnie we Włoszech powstaje dokument, w którym określone są wszystkie cechy interesującej Cię nieruchomości, jej lokalizacja, cena, procedura i warunki zakupu, a także warunki płatności.

Jeśli potwierdzisz powagę swoich zamiarów przy zakupie tego obiektu, wraz z listem do włoskiej agencji zostawiasz „Caparra” – kaucję, zaliczkę, której wysokość z reguły nie przekracza 5% zadeklarowanej wartości towaru. Oznacza to, że wypisujesz czek na nazwisko sprzedawcy (właściciela nieruchomości), podczas gdy pieniądze nie zostały jeszcze przelane na jego konto.

Włoska agencja po złożeniu depozytu uzgadnia z właścicielem nieruchomości Twoją ofertę kupna, na podstawie której masz prawo zdecydować, czy jesteś zadowolony z odpowiedzi sprzedającego, czy nie.

Jeśli potrzebujesz trochę czasu do namysłu, możesz „zarezerwować” przedmiot, czyli wycofać go ze sprzedaży na krótki okres (nie dłużej niż 10 dni). W tym celu agencja nieruchomości otrzymuje określoną kwotę. Pod koniec okresu, jeśli nie zmieniłeś zdania co do zakupu nieruchomości, jej właściciel podpisuje ofertę i otrzymuje wypisany przez Ciebie czek. Jeśli sprzedawca nie jest z czegoś zadowolony, na przykład cena, warunki lub sposób płatności, ma prawo zażądać zmiany w Proposta d’acquisto.

Poszukiwanie i zakup nieruchomości we Włoszech Dan Bozich. Włoska wioska

Kupujący ma prawo zdecydować, czy akceptuje warunki sprzedawcy, czy nie. W drugim przypadku kaucja zostaje mu zwrócona w całości. Jeżeli właściciel nieruchomości zgadza się z zadeklarowaną ofertą i podpisał już niezbędne dokumenty, ale kupujący w ostatniej chwili zmienił zdanie, to czek nie zostanie mu zwrócony.

Jeśli strony dojdą do porozumienia, to drugim krokiem na drodze do zakupu nieruchomości będzie „Preliminare di compravendita” lub „Preliminare di vendita” – umowa przedwstępna (pierwotna) poświadczona notarialnie, a także wypłata na rzecz właściciela nieruchomości 5-30% wartości nieruchomości ( zależy od wielu czynników).

Nawiasem mówiąc, to na tym etapie opłacany jest podatek VAT i usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami (we Włoszech wysokość wynagrodzenia agencji za wykonaną pracę z reguły nie przekracza 3-5% wartości nieruchomości). Preliminare di compravendita zawiera informacje o stronach i warunkach transakcji (dane osobowe stron, charakterystyka nieruchomości, jej wartość, tryb i warunki płatności). Ponadto dokument wskazuje datę ostatecznej umowy. Od momentu zakończenia Preliminare di vendita wyłączne prawo zakupu nieruchomości przechodzi na kupującego i od tego momentu przedmiot ten zostaje oficjalnie wycofany ze sprzedaży.

W przypadku, gdy kupujący nagle zrezygnuje z zakupu nieruchomości w trakcie realizacji umowy przyrzeczonej, wówczas całkowicie traci wpłaconą wcześniej kwotę (kaucję), ale jeśli transakcja stanie się niemożliwa z winy sprzedającego, jest on zobowiązany do zapłacenia kupującemu kwoty wpłaconego zadatku w podwójnej (!).

Poszukiwanie i zakup nieruchomości we Włoszech Derek McCrea. Włoski krajobraz. 2009

Wykonanie ostatecznej umowy (przygotowanie i kontrola dokumentów) trwa około miesiąca.

Będziesz miał oczywiście dodatkowy czas na otwarcie konta we włoskim banku, jeśli początkowo o to nie zadbałeś. Kupujący musi przelać pozostałą część niezapłaconej kwoty na swoje konto osobiste w banku europejskim, nie zapominając o dodatkowych kosztach (podatkach).

I wreszcie, po zakończeniu gruntownego przygotowania i weryfikacji dokumentów, trzecim krokiem w kierunku długo oczekiwanego odbioru nieruchomości jest notarialna umowa ostateczna Atto notarile di compravendita, podpisana w obecności stron, przedstawiciela agencji, dwóch świadków i tłumacza. Zgodnie z umową własność nieruchomości przechodzi w całości na kupującego.

Po tym jak tłumacz zapozna kupującego z aktem w jego „ojczystym języku” i zagwarantuje notariuszowi, że potencjalny właściciel nieruchomości zrozumiał treść, strony podpisują umowę. Sprzedający otrzymuje czek na pozostałą część kwoty, a kupujący płaci za usługi notarialne (1-2% ceny sprzedaży), pobiera kopię aktu, klucze i staje się faktycznym właścicielem nieruchomości. Stanie się jednak pełnoprawnym właścicielem dopiero po zarejestrowaniu tego czynu w Wydziale Ewidencji Nieruchomości i otrzymaniu przez kupującego wypisu z rejestru nieruchomości. Ta procedura zwykle trwa nie dłużej niż 45 dni..

Podatki, wydatki

Możesz kupić nieruchomość zarówno od jej bezpośredniego właściciela (rynek wtórny nowych budynków), jak i od organizacji budowlanej (rynek pierwotny), która sprzedaje nieruchomości. Jeśli podoba Ci się pierwsza opcja, będziesz musiał zapłacić podatki, takie jak opłata skarbowa (7%), podatek katastralny (1%) oraz dokonać dodatkowej opłaty za ponowne wpisanie nieruchomości do Rejestru Właścicieli (2%). Oznacza to, że łącznie trzeba będzie zapłacić 10% wartości majątku na rzecz państwa.

Jeśli wybór padł na drugą opcję, to pamiętaj, że będziesz musiał zapłacić stały podatek katastralny, stały podatek hipoteczny oraz opłatę skarbową – wszystkie trzy podatki będą kosztować pół tysiąca euro, dodatkowo musisz zapłacić podatek VAT w wysokości 10% ceny sprzedaży nieruchomości. Oznacza to, że możesz kupić nieruchomość z rynku pierwotnego nowych budynków za 500 euro plus 10% ceny sprzedaży nieruchomości.

Poszukiwanie i zakup nieruchomości we Włoszech Ryan Radke. Rynek włoski

Zatem rejestracja nieruchomości na własność, niezależnie od opcji rynkowej, z uwzględnieniem usług notarialnych, będzie kosztować 10-12% ceny nieruchomości, plus opłata za usługi agencji nieruchomości. Często agencja negocjuje wysokość prowizji za pracę jeszcze przed nabyciem nieruchomości przez potencjalnego właściciela. Obejmuje to również usługi tłumaczeniowe i transport w celu obejrzenia nieruchomości. Wynagrodzenie za pracę agencji jest wypłacane bezpośrednio po podpisaniu przedwstępnej (pierwotnej) umowy sprzedaży.

Dla informacji we włoskich agencjach nieruchomości wysokość prowizji negocjowana jest z góry, ale jednocześnie nie powinna przekraczać 5% wartości sprzedaży nieruchomości, dodatkowo kwota VAT to 20% kwoty prowizji.

Oprócz podatków rządowych i innych płatności, prawo włoskie przewiduje płatności roczne:

  • „Imposta Comunale sugli Immobili” lub „I.C.I.” – Podatek miejski (lokalny). Ma na celu płacenie za usługi takie jak wywóz śmieci i egzekwowanie prawa. Podatek ten musi być zapłacony w wysokości 0,7% wartości katastralnej nieruchomości.
  • W przypadku wynajmu nieruchomości należy zapłacić podatek Irpef, którego wysokość wynosi 30% rocznego dochodu z wynajmowanej nieruchomości.

Należy zauważyć, że podatek państwowy pobierany przez notariusza może być zapłacony na różne sposoby w zależności od nabytej nieruchomości:

  • grunty orne (rolne) podlegają 18% podatkowi od wartości sprzedaży;
  • przy zakupie domu letniskowego lub willi podatek wyniesie 10% wartości katastralnej.

Pamiętaj, że najwięcej korzyści i ulg podatkowych możesz odnieść dopiero po uzyskaniu pozwolenia na pobyt we Włoszech – wtedy zapłacisz tylko 3% wartości sprzedaży nieruchomości.

Wreszcie

Pamiętaj, że nabycie nieruchomości we Włoszech ułatwi Ci otwarcie wizy, ale w żaden sposób nie ułatwi Ci uzyskania zezwolenia na pobyt, obywatelstwa czy prawa do stałego pobytu w kraju..

Poszukiwanie i zakup nieruchomości we Włoszech Ryan Radke. Turyści we Włoszech

Jeśli nie jesteś obywatelem Włoch i legalnie nabywasz własność włoskiej nieruchomości, ambasada włoska zapewni Ci następujące korzyści:

  • Wydanie i coroczne przedłużenie (odnowienie) multivisy typu Schengen, po otrzymaniu której możesz przebywać przez 3 miesiące w każdym półroczu nie tylko we Włoszech, ale także na terytorium innych krajów Schengen.
  • Aby uzyskać pozwolenie na pobyt we Włoszech, musisz zarejestrować własną firmę w tym kraju, co jest dość łatwe do otwarcia. Ponadto tylko jeden pracownik może pracować w firmie (czyli Ty).

Staraj się być czujnym w poszukiwaniu pośrednika!

Około 80% włoskich pośredników w handlu nieruchomościami to oszuści lub, innymi słowy, „czarni brokerzy”. W rzeczywistości są to ci sami pośrednicy w handlu nieruchomościami, ale nie mają odpowiedniej licencji wydanej przez Włoską Izbę Handlową i pracują samodzielnie. Czarni brokerzy oferują zwykły zakres usług wynajmu i sprzedaży nieruchomości, jednak często nie gwarantują wykonania swoich zobowiązań. Na takich „pracowników” można „wpaść”, jeśli zdecydujesz się skorzystać z usług agencji nieruchomości oferującej usługi niemal „za darmo”.

Możesz sprawdzić wiarygodność dowolnej firmy zajmującej się nieruchomościami, sprawdzając z wyprzedzeniem numer licencji wydanej jej przez Włoską Izbę Handlową oraz określając, które z agencji iw jakim mieście została wydana ta licencja.

Oceń artykuł
Codzienne wskazówki i instrukcje

Klikając przycisk „Prześlij komentarz” wyrażam zgodę na przetwarzanie danych osobowych i akceptuję politykę prywatności